小公寓的房价前景堪忧，续期费用成新隐患

最近，上海市发布了一项文件，对商住房的续期政策进行了明确规定。这意味着，未来当这些小公寓的土地使用权到期后，若想继续使用，需要支付续期费用，且费用不得低于基准地价的70%。基准地价是政府为每块土地设定的官方参考价格。今年4月，上海将商业用地划分为11个级别，从外滩和南京东路的36000元每平米到远郊地区的1700多元都有。

假设在中环附近有一套60平米的小公寓，属于五级地段，基准价为12000元每平米，续期费用为8500元每平米，总计超过50万元。以这种定价来看，对于一些二手房价格在两三百万的公寓而言，续期费用相当于额外支付了五分之一的房款。尤其是在老城区，一些品质较差的商办楼本身出售价格不高，续期费用必然增加负担。在最坏的情况下，续期费用甚至可能接近该房产的市场价值，因此很多人感到商住房的投资风险骤增。

然而，这项政策的影响不仅限于商住房，它将中国的房地产市场分为两类：商办性质的房产和住宅。过去，购房者对所有类型的房产的理解大致相同，认为一旦购入便可以长久收益，并且续期费用不会太高。但上海的政策明确指出，商办房的续期成本极其高昂，而70年产权的住宅则根据民法典规定自动续期，并且现行过渡措施也不需要收费。两者之间的差距在此显露无疑。 球友会

一旦市场逐步适应这一差距，资金流动肯定会向70年产权的住宅倾斜。过去，购房者更关注租金回报率，如以200万元购入一套公寓，年收8万元租金的回报率为4%。但若将续期费用纳入计算，实际回报率将显著降低。随着这一变化，购房者将不得不考虑剩余产权年限的问题，这在今后将成为影响房产估值的新变量。

上海的规定明确了续期费用，预计未来其他城市也将跟进。表面看似只与商住房相关，但实际上影响范围更广，改变了中国房地产的价值判断标准。