中央会议发布新方针，多个省市推出房地产新政策

房地产市场转入存量时代后，评估市场变化的因素已不再仅限于首付比例、房贷利率及新房成交量。更值得关注的是，资金的来源，以及谁在真正进行存量住房的购买。自2026年起，中央层面对房地产市场的稳定发出系列指导意见，越来越多城市开始由国企参与收购存量商品房和二手住房，形成新的政策链条。

地方国企的角色从试点拓展到承担保障房建设、居民换房及消化库存的多重责任，成为这轮楼市政策中最引人注目的变化之一。2024年推出的保障性住房再贷款工具架构初步建立，设定再贷款规模为3000亿元，理论上可促使银行贷款增加至约5000亿元。

政策强调地方选择符合条件的国有企业作为收购主体，以合理价格购入已建成但未售出的商品住房，并将其转为保障性住房。这一机制的设计旨在解决库存和保障住房资源的双重问题。然而，如何定价依然是一个挑战，国企在收购后还需承担利息、改造及管理等成本，如果收购价高于未来租金收益，将增加财务负担。 球友会

一个新的机制正在加速形成。2026年4月28日，中央政治局会议明确提出要稳定房地产市场，并优化增量资源与存量资源。政策的焦点在于既满足刚需与改善性住房需求，又妥善处理存量资源。上海为此提供了具体的示范。3月31日，静安区实施了首例住房收购置换业务，一套40平方米的旧房被以评估价收购，居民可用相关资金购买新的商品住房。

这一过程中，旧住房经过改造后转为保障性租赁住房，实现了三方交易效果。居民无需先销售旧房，即可快速进入改善住房市场；新房销售因此有了真实成交；国企收购的旧房再转化为保障性租赁住房。这一机制打破了二手房、新房和保障房之间的壁垒。

至今，全国已有36个重点城市公布了收储政策，超过80个城市对国企参与收购存量住房展开政策布局，涵盖地方国企购买开发商尚未出售的住宅，以及收购居民二手房的模式。 球友会

此刻提及的“国家队”，主要是指地方国企与保障房运营企业，而非由全国机构统一进行购买。这些市场参与者必须遵循明确的条件，确保收购过程市场化与法治化，且不形成新的隐性债务。资金应专款专用，房源也需考虑条件，避免购买后出现长期空置现象。

这种收储方式与以往居民集中加杠杆的方式有明显不同。国企承担的是部分市场需求，而居民的改善需求仍需遵循市场规律，开发商必须通过价格和产品竞争进行销售。政策旨在将长期闲置或流动性差的住房转化为城市需要的保障房及其他公共住房资源，尤其适用于人口流入快、租赁需求强的特大城市。

上海静安区是这一模式的代表，虽面临土地资源紧张的挑战，收购现有小户型住宅已成为保障房供应的新路线。同时，这类交易还在不断释放改善住房的需求。新华社数据显示，从2026年3月至6月，上海全市二手住房成交量显著增长，为后续观察提供了有价值的数据。 球友会